Адвокат по ДДУ

Правоотношения между инвестором (дольщиком) и застройщиком по Договору долевого участия в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный Закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве).

К наиболее частым проблемам, с которыми сталкиваются дольщики в подобных договорах, относятся: нарушение сроков передачи объектов, передача объектов ненадлежащего качества, не соответствующих площади, указанной в условиях договора или же вовсе заморозка строительства и объявление застройщика банкротом.

Федеральный закон О защите прав потребителей применяется к правоотношениям между застройщиком и дольщиком в дополнение к Федеральному закону № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве, то есть в той части, в которой правоотношения сторон договора не урегулированы Законом 214-ФЗ. Это касается неустойки за передачу объекта ненадлежащего качества и несоответствующего условиям договора, начисление штрафа в размере 50% от требований дольщика (потребителя), не удовлетворенных в досудебном порядке, возмещение морального вреда, а также оснований освобождения от оплаты госпошлины и выбора подсудности.

Неустойка за просрочку передачи объекта рассчитывается по правилам, указанным в ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве. В расчетах пени ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка начисляется в двойном размере. При расчете неустойки проще всего воспользоваться онлайн калькулятором, которых Вы можете найти с избытком на различных сайтах. При использовании таких калькуляторов главное проверить правильность указания ключевой ставки, из которой и производится расчет. Для подачи иска в суд Вам следует ознакомиться с условиями договора в части разрешения споров, требуется ли соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если да, то необходимо направить застройщику претензию с указанием Ваших требований, обоснований и расчетов. Необходимо выждать установленный договором срок ответа на претензию, после чего у Вас появится возможность обратиться в суд с иском, также предварительно направив его копию ответчику.

Вы можете взыскивать с ответчика неустойку как за фиксированный период просрочки передачи объекта, т.е. с момента наступления срока, указанного в договоре, до момента направления ответчику претензии или подачи иска в суд, так и за период вплоть до дня вынесения судом решения, подавая суду новый расчет в каждом судебном заседании. При этом Вы будете не лишены возможности вновь повторить процедуру по взысканию неустойки за тот период, который будет выходить за пределы периода, указанного в решении суда. Что касается каких-либо иных требований к застройщику, например, в части расторжения договора и взыскании убытков, то в таком случае обоснование таких требований производится индивидуально, в зависимости от конкретной ситуации и нарушения условий договора, дающих основание к его расторжению. Как бы то ни было, но прибегать к расторжению договора рекомендуется только в крайних случаях, поскольку при расторжении договора стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора, т.е. дольщик лишается всякого права требования к застройщику, связанного с самим объектом недвижимости и может рассчитывать только на взыскание оплаченных по договору денежных средств. Если по решению суда Вам удастся взыскать с ответчика оплаченные денежные средства, то это вовсе не означает, что Вы их получите в действительности. Застройщик может находиться в предбанкротном состоянии или уже в стадии банкротства и шансы на фактический возврат денежных средств сократятся до минимума. Если строительство объекта было начато, но не завершено, то лучшим выходом из ситуации будет признание права собственности на незавершенный строительством объект, о чем в судах встречается положительная практика.